Finder Services - Ваш помощник в Испании. Недвижимость, инвестиции, отдых. Тел.+34 93 410 48 59; info@findermag.com

Безопасность вложений в строящуюся недвижимость в Испании

Закон №57/1968 от 27-го июля об упорядочении получения и оформления предварительных платежей в процессе строительства и сдачи жилых помещений (Государственный официальный бюллетень № 181 от 29.07.1968).

Нередко, при оформлении предварительных договоров о намерении приобрести жильё, клиенты сталкиваются с необходимостью вносить определенную денежную сумму в качестве денежного залога будущего приобретения. В большинстве случаев, такой залог вноситься тогда, когда жильё еще далеко не готово к сдаче или вообще его строительство ещё не начато.

Правовая незащищенность клиента в данных обстоятельствах, наряду с повышением спроса на первое жильё, привело к тому, что, под давлением общественного мнения, и с тем, чтобы предотвратить различного рода злоупотребления и преступные действия, было принято решение узаконить данную практику, придать ей строгую форму и содержание закона, с тем, чтобы обеспечить её более эффективное применение и гарантировать правовое обоснование, в частности, возврата этих средств в случаях, когда строительство и сдача жилья не могут быть осуществлены.

Ряд мер правового характера для обеспечения гарантирования предварительных платежей граждан при приобретении жилья был принят еще в 1963 году. Однако Декрет от 3-го января 1963 года касался только жилья, находившегося под защитой государства. Надо сказать, что существует ряд действий, связанных с незаконным администрированием предварительных оплат в частном жилищном строительстве, которые могут квалифицироваться как преступные и предусматриваются как в Законе об Общественном Порядке от 30 июля 1959 года, так и в Уголовном Кодексе страны. Такие действия могут квалифицироваться как мошенничество в частях второй и четвертой раздела IV. Очевидно, что все, что связано с процедурой приобретения жилья, имеет ярко выраженный социальный характер, и, в этой связи, еще в 1965 году Прокуратура Верховного суда издала специальный циркуляр от 1 декабря, в котором обязала Министерство Юстиции и его подразделения обратить особое внимание на применение юридических рычагов для обеспечения гарантии законности во всем, что касается социального благосостояния общества.

Большинство организаций и предприятий, занятых в сфере строительства и сдачи в эксплуатацию жилья, располагают достаточными правовыми, организационными и технологическими ресурсами для того, чтобы обеспечить своих клиентов всеми необходимыми правовыми гарантиями и избегать, таким образом, применения централизованных юридических нормативов со стороны государства через Министерство жилищного строительства.

Цессионарий

1. правопреемник, которому передается право на операции с финансовыми ценностями или на собственность;

2. лицо, становящееся кредитором в силу передачи ему права требования;

3. страховая компания, принимающая риск на перестрахование.

Цедент

1. лицо, передающее право получения денег по векселю или по иному денежному обязательству другому лицу;

2. в страховании: страховая компания, размещающая риск, отдающая риск в перестрахование.

Физические или юридические лица, осуществляющие строительство жилья, которое не находится под защитой государства и предназначается для постоянного, временного или периодического проживания, могут получить с цессионария денежный залог до начала строительства в счет будущего приобретения.

При этом обязательно выполнение следующих условий:

1. Обеспечить гарантию возврата денежного залога, полученного с покупателя, с 6-ти процентным годовым интересом, путем заключения страхового договора с одной из официальных страховых компаний страны, зарегистрированной должным образом в Генеральной Дирекции страховых компаний, или путем предоставления банковской гарантии от официальной кредитно-финансовой организации, также зарегистрированной в государственном Реестре банков и сберегательных касс. Возврат денежных залогов покупателей осуществляется в случаях, когда строительство не было начато или не было завершено в определенные договором сроки.

2. Получать от клиентов денежные суммы в качестве залога будущего приобретения только через банки или сберегательные кассы, внося данные средства на специально открытые для этих целей счета. Промотор может воспользоваться данными средствами исключительно в целях осуществления и завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию. Для открытия такого целевого счета банк или сберегательная касса, в свою очередь, может потребовать от строительной организации соответствующие гарантии, о которых говорилось в разделе первом данной статьи.

В договорах, о которых говорится в статье первой данного Закона, предусматривающих передачу строительной организации денежных средств от клиента в качестве залога в счет будущего приобретения, необходимо указать следующее:

1. Что цедент обязуется вернуть цессионарию всю сумму денежных средств, полученную им ранее в качестве залога будущего приобретения, в случае, когда строительство жилья не начато или не завершено к сроку, определенному в договоре. Залог должен быть возвращен также в случае, когда в установленные договором сроки клиентом не получен ордер на вселение.

2. Банковскую гарантию или страховой полис, указанные в условии первом предыдущей статьи с указанием точного названия банка, сберегательной кассы или страховой компании, предоставившей, соответственно, страховой полис или банковскую гарантию.

3. Точные данные банка или сберегательной кассы с указанием номера счета, куда покупатель должен внести договоренную денежную сумму в качестве залога будущего приобретения в соответствии с условиями договора.

В момент подписания договора цедент должен предоставить в распоряжение цессионария гарантийный сертификат с указанием точных данных клиента и сумм, переданных им в качестве залога в счет общей стоимости будущего приобретения.

Если цедент не выполнил свои договорные обязательства по началу строительства жилья или сдачи его в эксплуатацию в договорные сроки, цессионарий может потребовать расторжения договора и возврата залога полностью с учетом 6-ти процентного годового прироста или продления договора на условиях, которые будут определены в дополнении к договору. В таком специальном дополнении необходимо указать дату окончания строительства и сдачи жилья. Страховой полис или банковская гарантия вместе с официальным актом, в котором констатируется незавершенность строительных работ и невозможность сдачи жилья в эксплуатацию в установленные договором сроки, являются законным основанием для применения статьи 15, второго тома Закона о гражданском судопроизводстве, по которой, как банковский гарант, так и страховая компания должны обеспечить возврат средств цессионарию в случае невыполнения своих договорных обязательств цедентом.

Как банковские гарантии, так и страховые полисы теряют свою законную силу только после того, как Министерством жилищного строительства, через его провинциальную делегацию, будет выдан ордер на вселение, подписан акт об окончании строительных работ, сдачи жилья в эксплуатацию и передачи его клиенту.

Указание на то, что промотор действует в строгом соответствии с данным Законом, а также публикация названия банка или сберкассы, которые выступают гарантом залоговых оплат и финансовых организаций счетов, куда вносятся денежные средства, является обязательным для всех видов наглядной пропаганды и рекламы продажи жилья, где рекламируется форма оплаты через внесение предварительных денежных залогов до начала строительных работ или во время их осуществления. Все эти данные должны быть внесены в рекламную информацию.

Данная статья была отменена органическим Законом 10/1995 от 23 ноября об изменениях в Уголовном Кодексе (Государственный официальный бюллетень 281 от 24.11.1995), отмена, раздел 1.

Цессионарий не может отказаться от осуществления своих прав, предоставляемых ему данным Законом.

1. Правительство уполномочено, по предложению Министерства жилищного строительства и посредством специального государственного декрета, определить официальные организации и предприятия, которые, располагая достаточными гарантийным ресурсами, должны быть исключены из сферы применения настоящего закона.

2. Министры юстиции и жилищного хозяйства уполномочены осуществлять все необходимые дополнения к настоящему закону с тем, чтобы обеспечить его нормальное и эффективное функционирование. Закон вступает в силу с момента его опубликования в Государственном официальном бюллетени.

Правительство уполномочивается, путем опубликования государственного Декрета, и в течение первых 6-ти месяцев со дня вступления в силу настоящего закона, привести в соответствие его основные положения с нормативами сообществ владельцев и жилищных кооперативов.

Защита прав потребителей предусматривается нашим Основным Законом – Конституцией страны.

В статье 51, в частности, говорится, что власти гарантируют защиту прав потребителей, их безопасность и здоровье, а также защиту их законных экономических интересов.

Там же, во втором разделе, говориться, что государственные власти должны всячески информировать и воспитывать потребителей, содействовать созданию их организаций и выслушивать мнения их представителей обо всем, что касается их законных интересов. С тем, чтобы обеспечить на деле конституционные права граждан, был издан Закон 26/1984 от 19 июля о защите прав потребителей ( в дальнейшем ЗЗПП).

В свете всего вышеизложенного, необходимо заметить, что ЗЗПП определяет жильё как право необходимое, повседневное и обобщенное, и защита его должна иметь приоритетное значение для государственного законодательства. В связи с этим, и в дополнение к положениям данного Закона, в 1989 году издается Декрет 515/1989 от 21 апреля, основной целью которого является узаконить право на информацию для потребителей как в деле приобретения жилья в собственность, так и в деле его снятия в наём. (Декрет 515/1989).

Айтор и Анна собираются приобрести квартиру, строительство которой еще не начато или находится в самой первоначальной стадии своего развития.

В предварительном контракте о намерении приобрести данное жильё указывается, что от общей суммы стоимости квартиры, 180.000 евро, 10 % или 18.000 евро необходимо внести в форме шести периодических оплат в размере 3.000 евро каждая.

Айтор и Анна осуществляют оплату договоренных сумм, но, к примеру, строительство так и не начато по каким-либо причинам или не доведено до конца по причине того, что промотор или строитель разорился и объявил себя банкротом. В этом случае у Айтора с

Анной не только нет жилья, но и они уже выплатили определенную сумму в счет будущего приобретения. Они должны будут предъявить промотору эту сумму к возмещению в процессе его ликвидации, где они вы- ступят в качестве обычных кредиторов, с практически нулевыми или крайне слабыми шансами вернуть свои деньги. Именно для решения таких ситуаций и применяется вышеописанные положения.

Промотор или строительная организация должна предоставить гарантийные обязательства в виде банковской гарантии или страхового полиса, если принимает денежные средства в виде залоговых оплат от клиента в счет общей стоимости будущего приобретения. Данная обязанность распространяется на средства, внесенные как в виде наличных денег, так и в любом другом виде.

Возврату подлежат суммы, внесенные ранее клиентом, в полном их объеме, с учетом интересов, существующих на момент осуществления возврата.

Так как требование гарантировать или страховать возврат средств клиентов является обязанностью, установленной законом, промотор оплачивает все соответствующие финансовые расходы по оформлению полиса или гарантии. Данные расходы не могут быть возмещены промотору за счет пропорционального увеличения стоимости жилья для клиента.

Все виды предварительной оплаты залога должны вноситься в той или иной форме на специальный банковский счет. Таким образом, исключается возможность смешать средства промотора с суммами залогов или использовать эти суммы на отличные от конкретного проекта цели.

Создавшаяся на рынке недвижимости ситуация, когда спрос превышает предложение, к сожалению, приводит к тому, что некоторые промоторы пытаются обойти данный закон и заявляют покупателю, что, если он настаивает на гарантировании внесенного залога, ему просто не будет продано данное жилье.

В таких ситуациях необходимо вмешательство государственных органов, в частности, автономных правительств, которые обязаны обеспечить защиту прав потребителей. В таких случаях закон предусматривает штраф в размере до 25 % от гарантированной суммы.

Комментарии
Оставить свой комментарий
Имя:
Место жительства:
e-mail:
Ваш e-mail не будет опубликован
Символ с картинки:
Комментарий:

Комментарии публикуются только после предварительного просмотра администратором. Пожалуйста, не отправляйте один и тот же комментарий несколько раз.

Темы:
  • Интересные события

    Самые интересные события, происходящие в Испании. Афиша, репортажи.

  • Туризм

    Путешествия, туристические маршруты, музеи, памятники архитектуры, заповедные места, каталог вилл в аренду, каталог отелей

  • Интересные люди

    Интересные люди, живущие и работающие в Испании

  • Качество жизни

    Качестве жизни в городах, на побережьях и в поселках. Гастрономия и рестораны. Дизайн и интериоризм.

  • Недвижимость

    Виды недвижимости, тенденции рынка, где и почему лучше жить, юридическая консультация

  • Каталог недвижимости

    Каталог лучших объектов Барселоны и побережья Каталонии. Новостройки и рынок вторичных объектов

  • Гастрономия и рестораны
  • Шопинг

    Каталог магазинов лучших марок и советы по шопингу

  • Made in Spain

    Испанские бренды, известные во всем мире